链家到哪儿 哪儿房价就暴涨?

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发表于 2016-3-2 12:11:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

“链家到哪儿,哪儿房价就暴涨!”----这是最近[color=rgb(0, 0, 255) !important]网络热炒的一个说法。

    看到这些简单粗暴而“政治正确”的结论,我总想起佛教中的一句话:凡人怕果,菩萨畏因。在佛教中的含义是:世界上的每件事都有前因后果,一般人只看到了结果;而有觉悟的菩萨能从一开始就判断后果,从而在动念时把因去掉。

    换言之,不管链家还是任何一个中介都没这么大的本事!罔顾中国四大一线城市(北上广深)房地产的稀缺投资品特点,而胡乱归因于某家中介,只能说真心不懂或者故意搅混水。

   

    【一、北上广深房地产暴涨的真正原因】

    毫不夸张地说,中国楼市的一举一动牵动着从中南海到全国人民的心。最近“去库存”等一系列重拳让房地产市场再次引发关注。

    为什么?因为房地产这个行业据说要占掉中国GDP的20%以上,加上关联产业的拉动效应,是不折不扣的支柱产业。全国楼市看京沪,2015年全国房价涨幅最狠的前三名是深圳、上海、北京。2016年开年还是这几个一线城市领涨,而其他城市都望尘莫及。

    诡异的是,正是这几个一线城市有限购政策,而其他城市没有或者都在放开。这说明了一个冷酷的事实:中国不同城市的房价走势差异性越来越大。其实政策早就反映了这一点:限购说明需求强劲,越限购越涨。不限购才说明需求没那么强嘛!

    为毛北上广深房价居高不下?因为资源、竞争力和发展空间有集中特大城市的趋势,因为北上广深是人口净流入城市。本来房价就和供应量、常驻人口的规模和增加速度、常驻人口的年龄结构、城市人均存量住房面积、城市人均可支配收入都有关系。前些年的“逃离北上广深”只是一个喧嚣,最后该回来的还得回来。难怪网上一直有人长期鼓吹:“京沪永远涨!”。

    北上广深很好,而且越来越好。该买房的还得买,它其实是民生品和投资品的复合体,而且稀缺性非常强。这才是北上广深房价居高不下的真相,市场归根到底是需求(这里指的是购买需求而非真实居住需求)决定的,不管链家和中介行业恐怕都没有操纵北上广深房价的这个本事!

    【二、中介与区域房地产市场的辩证关系】

    有人说,房价越高中介越赚钱,所以链家它们有炒作动机!先不说市场经济就是产业链分工,也不说谁办企业都应该赚钱,咱们说说两者之间的辩证关系。

    从做为房地产中介经纪公司的链家角度来看,房价上涨对自身有利有弊。具体来说,房价上涨一般市场交投会活跃,中介经纪公司的佣金收入自然提高。但房价加速上涨一般不会超过12个月,之后就会进入长时间的阴跌及交投清淡。所以对链家这些中介经纪公司来说,最理想的情况是:房价平稳,交投七分热。

    再来看看北上广深房价和中介的具体关系。官方数据显示,链家的深圳公司最弱,全年市场份额在个位数,而链家的北京公司最强。链家的市场能力和一线城市的房价涨幅反而成反比!与“链家走到哪,哪里房价就变高”。

    实际上,区域市场房价是涨是跌,和中介发达程度不能说一点关系没有,但相关性的确很弱。区域内中介机构越发达和成熟,区域内的房屋流动性越好!流动性好,有可能推动房价上涨,也有可能平抑房价上涨。比如,2015年的北京,每十宗二手房交易有七宗是卖旧买新的换房交易,也就是产生了7个新需求的同时又为市场提供的7个新供给,发达的中介机构通过推动流动性可以为市场输送大量的供给。

    一句话,中介与区域房地产市场不是简单的绝对正比关系。

     

    【三、中国目前还不存在垄断性的中介机构】

    第三点要说,以北上广深惊人的成交额,一家中介也不可能真的完全垄断市场。因此把区域房价的上涨,简单归因于某家中介是很不严谨的。

    现在,很多人质疑链家的经营模式“和房主签署速销房(独家[color=rgb(0, 0, 255) !important]代理)”,认为链家借此控制了市场上的房源“细思极恐”。其实即便链家真的想这么去做,操作起来也太难了。

    以链家最强的北京市场为例,北京链家的目标市场房源总量是大约9万套,以报盘率85%计算市场上现在这个时点在售二手房大约11万套;再加上同一时点在售的新建商品房10万套,也就是说北京同一时点大约有20万套房屋处于[color=rgb(0, 0, 255) !important]销售状态。而同一时点上北京链家的速销房大约只有1万套,其中真正处于独家状态的大约80%即8千套左右。占市场总体报盘二手房8%,占总体库存房源4%。用这么小的比例去控制市场甚至控制价格,压根不现实。

    有意思的是,这种质疑有不少是来自链家的同行其他中介,真是“同行是冤家”。

    【结束语】

    中国局部房地产市场处于高价状态,实际上我个人认为处于市场阶段性高点,也很危险。造成这个结果的原因是极其复杂的,以前把板子打给开发商,大家一起痛骂“奸商”,可该涨的还在涨。现在,一线城市新房很少、二手房居多,又把板子打给了中介,大家又一起痛骂“奸中介”,可该涨的还在涨。

    说句不客气的说,板子都打错了屁股!罔顾北上广深房产作为稀缺投资品、罔顾单一中介根本无法控制巨量区域市场、罔顾房价归根结底是市场需求驱动的事实,而归罪于给链家或者其他中介,这个真的能解决问题么?

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